Agevolazioni prima casa estese anche agli immobili collabenti: la decisione della Cassazione

Con la sentenza n. 3913 del 16 febbraio 2025, la Corte di Cassazione ha stabilito che le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano anche alle unità immobiliari classificate come “collabenti” (categoria catastale F2). Si tratta di immobili privi di rendita catastale a causa del loro avanzato stato di degrado, che tuttavia possono essere recuperati e resi abitabili con adeguati interventi edilizi.

Il riconoscimento dell’agevolazione

La Cassazione ha chiarito che, come già avvenuto per gli immobili in corso di costruzione o definizione (categorie F3 e F4), il beneficio fiscale non richiede che l’immobile sia già abitabile al momento dell’acquisto, ma solo che sia destinato a diventarlo. L’acquirente deve infatti impegnarsi nel rogito a ristrutturare l’immobile e ad adibirlo a propria abitazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

Questa decisione supera l’orientamento precedentemente espresso dall’Agenzia delle Entrate, che con la risposta a interpello n. 357 del 2019 aveva escluso gli immobili collabenti dalle agevolazioni. Secondo l’Agenzia, infatti, tali unità non potevano essere considerate abitazioni in quanto strutturalmente inadatte a soddisfare esigenze residenziali e prive di tassazione IMU, essendo prive di rendita catastale.

La natura catastale delle unità collabenti

Gli immobili collabenti rientrano nella categoria catastale F2, che comprende edifici in stato di rovina o abbandono, non idonei a generare reddito. Essi si distinguono da altre unità della categoria F, come le aree urbane (F1), gli immobili in costruzione (F3), quelli in fase di definizione (F4) o i lastrici solari (F5).

A differenza delle unità immobiliari con autonomia funzionale e reddituale, per cui è obbligatorio l’accatastamento con attribuzione di rendita, gli immobili F2 possono essere iscritti in catasto senza rendita, con una semplice descrizione delle loro caratteristiche. Questa classificazione consente di procedere alla loro vendita, pur in assenza di un’immediata abitabilità.

Le implicazioni della sentenza

La Corte di Cassazione ha riconosciuto che il principio alla base dell’agevolazione prima casa non è l’immediata idoneità abitativa dell’immobile, ma la sua potenziale destinazione a tale uso. Questa interpretazione è in linea con l’obiettivo di incentivare il recupero edilizio e l’aumento dell’offerta abitativa.

La decisione della Cassazione potrebbe avere un impatto significativo sul mercato immobiliare. Secondo l’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), gli immobili censiti in categoria F2 sono oltre mezzo milione, con un aumento soprattutto nelle aree del Centro-Sud e nelle zone montane.

Cosa cambia per gli acquirenti

Per beneficiare delle agevolazioni, gli acquirenti di immobili collabenti dovranno:

• Dichiarare nel rogito l’impegno a ristrutturare l’immobile e ad adibirlo a prima casa.

• Completare i lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto.

Resta ora da vedere se l’Agenzia delle Entrate si adeguerà a questa interpretazione della Suprema Corte, rendendola una prassi consolidata per notai e acquirenti. In ogni caso, la sentenza rappresenta un’apertura importante verso il recupero di immobili in stato di degrado, favorendo la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.